Deadmalls e ghostboxes


I centri commerciali e le grandi strutture di vendita sono gli attori di una storia urbana iniziata nel secondo dopoguerra negli States, che ha plasmato le città di tutto il mondo nel corso di pochi decenni. Oggi è sufficiente percorrere in auto le strade principali di una qualunque città americana per vedere centri commerciali e grandi strutture di vendita un tempo attivi e ora sottoutilizzati o in stato di abbandono. A migliaia tra big box stores, shopping malls e strip malls giacciono inermi, occupando immense superfici inutilizzate. I termini greyfield, deadmalls e ghostboxes identificano questi luoghi che testimoniano un fallimento urbano senza precedenti. La crisi tipologica di tali strutture rappresenta un tema emergente nelle dinamiche urbane, che risulta di rilevante importanza per i processi di programmazione e sviluppo delle città contemporanee.

Le cause del fenomeno di dismissione commerciale sono molteplici ed ognuna di esse ha contribuito in maniera differente alla recente situazione di crisi che sembra colpire più di tutte proprio la tipologia dell’enclosed mall, il centro commerciale tradizionale a galleria coperta: il cambio dei gusti dei consumatori, la comparsa di nuovi formati di vendita, la saturazione dell’offerta commerciale e la crescita esponenziale dell’e-commerce sono evidentemente tra le principali. Oltre alle cause di ordine generale, sono le caratteristiche specifiche di ogni singola superficie ad influenzarne il successo o l’insuccesso. La localizzazione, l’età, il bacino di consumatori, la tipologia o l’accessibilità sono aspetti importanti nelle dinamiche concorrenziali che possono essere responsabili del fallimento di tali strutture.

Il cambio di strategia dei maggiori promotori di centri commerciali negli USA in termini di nuove costruzioni rimane il segno lampante della crisi del formato dell’enclosed mall: il numero di nuovi centri realizzati è infatti diminuito drasticamente negli ultimi tempi se paragonato al tasso di oltre 100 all’anno dei primi anni Novanta, a dimostrazione dell’effettiva inversione di tendenza del mercato. Oggi investitori e consumatori sono più attirati da tipologie di vendita diverse dal centro commerciale tradizionale e i lifestyle centers, i power centers e i quartieri mixed use rappresentano le nuove mete da milioni di visitatori ogni anno.

Anche i big box stores e gli strip malls presentano situazioni di crisi e fallimento paragonabili a quelle dei centri commerciali. Questi grandi contenitori, oltre ad aver decretato il fallimento del commercio locale, hanno svuotato gli stessi shopping malls, e ora, come questi ultimi, chiudono lasciando alle comunità degli inutili vuoti funzionali.

L’evoluzione del sistema commerciale ha certamente generato maggiori opportunità di scelta per i consumatori, anche se la presenza di numerosi luoghi dismessi rappresenta un problema non solo per le società proprietarie, ma anche per le città e le comunità circostanti. Un greyfield comporta gravi conseguenze che si presentano sia a livello economico, per le mancate entrate di tasse nei bilanci dell’amministrazione pubblica e la perdita di numerosi posti di lavoro, sia per il degrado che una struttura abbandonata di tali dimensioni può generare nelle sue immediate vicinanze. Le ricadute dei fenomeni di dismissione commerciale sulle città hanno attivato le strategie di diversi operatori, pubblici e privati, da una parte interessati ad eliminare gli effetti dei grandi contenitori vuoti sulle aree circostanti e, dall’altra, propensi ad evitare che fenomeni di questo tipo si ripetano in futuro con la stessa intensità. Le superfici vuote degli spazi di vendita e le ampie aree da essi occupati hanno attirato negli ultimi anni molti investitori, convinti delle opportunità di sviluppo che queste aree rappresentano. Si sono susseguiti in questo modo numerose azioni volte a ridare una centralità urbana alle strutture di vendita dismesse, i cosiddetti interventi di demalling.

Gabriele Cavoto - Estratto da "Demalling - Una risposta alla dismissione commerciale", Maggioli Editore, 2014

Approfondimenti


cause

Cause

Molteplici sono le cause che conducono prima al declino e poi alla dismissione di uno shopping mall, generalmente si tratta proprio di una combinazione di esse, le quali agiscono  in modo negativo contemporaneamente, o in un arco temporale più o meno lungo.  Continua

 

conseguenze

Conseguenze

Le conseguenze ai fenomeni di dismissione sono considerevoli se si considera l’impatto che un centro commerciale ha sia sul territorio che sulla società del contesto suburbano americano.  Continua

 

ident.-e-gest

Identificazione e gestione

Il fenomeno della dismissione è talmente vario e complesso che non esistono sistemi unici per la gestione e per l’identificazione delle dismissioni tali da elaborare una conoscenza completa del fenomeno. Continua