Identificazione e gestione dismissioni


Il fenomeno della dismissione di uno shopping mall è talmente vario e complesso che non esistono sistemi unici sia per la gestione delle dismissioni, che per l’identificazione delle stesse tali da elaborare una conoscenza completa del fenomeno. L’atteggiamento più comune, nonostante il problema sia presente sul territorio americano da più di una decina di anni, è una gestione a livello locale di tipo risolutivo dello stato di abbandono (e non preventivo) da parte delle singole amministrazioni pubbliche degli ambiti di dismissione.

 

  • identificazione - siti web privati e blog
  • identificazione - agenzie private di Real Estate
  • identificazione - International Council of Shopping Centers (ICSC)
  • identificazione - Urban Land Institute (ULI)
  • gestione - strumenti urbanistici
  • gestione - clausole contrattuali

 

identificazione: siti web privati e blog

Gli strumenti facilmente accessibili al pubblico per l’identificazione delle dismissioni sono siti web privati e blog con elenchi e descrizioni riferite all’evoluzione storica di mall dimessi. Tuttavia le informazioni non sono sempre aggiornate, lasciando così incompleto il processo conoscitivo circa l’evoluzione delle dismissioni. Allo stesso modo, poiché il sistema di identificazione non avviene attraverso un’indagine scientifica, ma attraverso segnalazioni e pubblicazioni di utenti privati, mancano negli elenchi alcuni casi di dismissioni. Tra i siti web più ricchi si ricordano www.deadmalls.com, www.mall-hall-of-fame.com, www.labelscar.com, www.skycity.com, www.mallhistory.com.

 

identificazione: agenzie private di Real Estate

Oltre alle informazioni di libero accesso raccolte nei siti web succitati, vi sono agenzie private di analisi immobiliare che si impegnano nell’identificazione di casi di dismissione, complete di dati riferiti a valori di mercato. La maggior parte di tali informazioni è accessibile a pagamento, o tramite la pubblicazione di periodici report con informazioni riassuntive. L’agenzia Green Street Advisors, per esempio, tracciando dal 2000 lo stato di salute di 1032 mall regionali e super-regionali 1, è in grado di identificare mall in crisi di fallimento sulla base dell’analisi del volume di vendite. Tali valutazioni non sono tuttavia complete, poiché l’agenzia considera solamente mall gestiti da società quotate in borsa, riconosciuti con il termine REIT (Real Estate Investment Trust). Simili informazioni vengono raccolte da un’altra agenzia di analisi statistiche CoStar Group.

 

identificazione: International Council of Shopping Centers (ICSC)

L’International Council of Shopping Centers (ICSC), in qualità di trade organization che si occupa dell’industria degli shopping center, monitora l’attività di mall su territorio nazionale avviando ricerche sul loro stato di salute. Tuttavia i dati riferiti allo stato dei mall, completi di informazioni circa i valori di mercato delle vendite, sono a disposizione dei soli membri, mentre alcuni dei risultati vengono resi pubblici in report o in occasione di interviste.

 

identificazione: Urban Land Institute (ULI)

Altri dati circa l’identificazione del fenomeno di dismissione sono il risultato di ricerche condotte dall’organizzazione non profit Urban Land Institute (ULI), la quale di impegna ad offrire leadership per un uso responsabile della terra e nella creazione di comunità sostenibili ed in crescita. In considerazione di tali obiettivi, è suo interesse ricercare i fenomeni di dismissione commerciale degli shopping mall per poter guidare iniziative di trasformazione in linea con i propri principi. Le ricerche riferite all’identificazione di shopping mall in crisi arricchiscono le numerose pubblicazioni dell’organizzazione, in collaborazione con ricercatori nel settore, privati, istituzioni pubbliche e il Congress for the New Urbanism.

 

gestione: strumenti urbanistici

Strumenti urbanistici locali quali Comprehensive Plan o Livable Center Initiative (LCI), in cui viene elaborata l’immaginario di crescita futura della città, avviano spesso una fase conoscitiva della situazione di mercato, individuando i casi di dismissione commerciale. L’analisi non viene limitata solamente al mall dismesso, ma estesa agli insediamenti del contesto, così da poter generare una visione di crescita futura più completa. Nel caso della città di Union City, GA, attraverso il Comprehensive Plan ed i finanziamenti ottenuti per LCI Study, si è dato avvio a un’indagine conoscitiva della situazione di mercato intorno al mall, Shannon Mall, abbandonato nel 2011, con l’obiettivo di identificare possibili altri fenomeni di dismissione ed impegnarsi a trovare soluzioni alternative 2. Tuttavia tali soluzioni non vengono puntualmente definite, se non in uno scenario generale di trasformazione dell’area. Questi strumenti urbanistici sono infatti utilizzati per definire priorità di intervento generali ed elaborare suggestioni strategiche per la dismissione dello shopping mall.

 

gestione: clausole contrattuali

Alcune istituzioni adottano strumenti preventivi che aiutano nella gestione delle dismissioni, queste sono definite da clausole contrattuali tra il proprietario dello spazio o l’amministrazione locale e l’affittuario, ovvero il gestore dell’attività commerciale. Tali strumenti sono tuttavia maggiormente utilizzati per limitare l’impatto negativo sul contesto di spazi commerciali vacanti, evitando così ulteriore degrado e perdita di attrattività da parte delle utenze. Gli strumenti non sono uniformante adottati e riconosciuti, ma sono disposizioni elaborate indipendentemente dalle singole amministrazioni a seconda delle proprie convenienze e bisogni. La maggior parte delle regolazioni in sfavore delle dismissioni commerciali si riferisce alla tipologia dei big box o strip mall, tuttavia si ritiene possibile estenderne i concetti alla tipologia dello shopping mall.

Di seguito sono descritte brevemente quelle più ricorrenti:

 

-Retail Cups

Consiste in uno strumento utilizzato per limitare il volume delle vendite in relazione alla metratura complessiva, o limitata alla superficie lorda pavimento di un negozio. Ciascun limite deve essere definito per i singoli contesti commerciali.

 

-Building Design

Alcune disposizioni si riferiscono alle caratteristiche architettoniche degli edifici commerciali in relazione al loro impatto urbano. Tra queste, per esempio, la riduzione di pareti cieche a fronte strada con aperture per almeno il 60% della facciata, o l’integrazione di spazi ben identificati per la circolazione dei pedoni, come marciapiedi connessi ai parcheggi e lungo tutto il lotto.

 

- Maintainance of vacancy

Per evitare il degrado del contesto urbano e sociale generato da dismissioni commerciali, alcune disposizioni obbligano a mantenere i negozi vuoti come se fossero ancora attivi, includendo quelle attività di pulizia come il lavaggio delle vetrine. Questo potrebbe incoraggiare i proprietari ad accelerare la cessione dell’attività.

In Newberg, OR 3 per edifici superiori a 40 000 sqft viene versato a un fondo cittadino l’1% del valore dell’attività commerciale destinato alla manutenzione della proprietà in caso di dismissione o per incentivi a nuovi tenants.

 

- Design for Future Occupancy

I maggiori potenziali tenants interessati al riuso di spazi commerciali dismessi sono quelli di piccole dimensioni. Una disposizione può richiedere, in caso di progettazione di grandi format commerciali, una documentazione che attesti la possibilità di parcellizzare lo spazio interno in modo da essere affittabile (o vendibile) a più tenants.

Nelle aree di Bozeman, MT, Olympia, WA e Reno, NV, il progetto di grandi format deve prevedere le eventuali trasformazioni necessarie per ospitare più punti vendita, attraverso divisioni interne, arrangiamento delle utenze e trasformazione della facciata con l’inserimento di nuove entrate.

 

- Continua attività

In caso di dismissione commerciale in spazi affittati non si deve ostacolare il proprietario ad integrare immediatamente un’altra attività, affittando lo spazio a un altro commerciante. Nel periodo di passaggio da un’attività all’altra, quella che lascia lo spazio deve assicurare il pagamento dell’affitto.

In Forsyth County, GA in caso di dismissione di spazi superiori a 75 000 sqft vengono annullate le competition clauses, permettendo l’insediamento di qualsiasi attività che sia prevista dalla zonizzazione. Entro 24 mesi dalla dismissione è richiesto un progetto di riuso o demolizione.

In Evaston, WY, una clausola con la società Walmart stabilisce che, in caso di chiusura di attività, deve essere individuato un nuovo tenant.

 

- Performance Bond (Demolition Bond)

Al momento della costruzione il proprietario dell’attività commerciale cede la quota di 110% del costo di demolizione in caso di dismissione all’amministrazione locale. Questa è così in grado di finanziare la demolizione che può essere intrapresa quando la struttura ospita non più del 70% dell’attività.

La clausola, per esempio, è in vigore nella città di Oakdale, CA, per edifici di oltre 100 000 sqft in cui il bond copre le spese di manutenzione per un totale di 12 mesi in caso di vacancy e quelle di demolizione. In Milwaukee, WI, invece,  è necessario il versamento di un contributo di $.20 per square foot a City’s Land Conservation Fund per attività commerciali con oltre 50 000 sqft. La quota può essere utilizzata per demolire la struttura nel caso un progetto di riuso alternativo, consegnato al momento di chiusura attività, non venga approvato dall’amministrazione.

 

Vittoria Rossi

Estratto da American De(ad)malls. Demalling strategies for retrofitting dead malls with New Urbanism principles,  Vittoria Rossi, Tesi di Laurea Magistrale in Architettura, Politecnico di Milano, Facoltà Architettura e Società, Milano, a.a. 2013-2014

 

1 - Cavoto G. (2014), Demalling, Una risposta alla dismissione commerciale, A response to the demise of retail building, Maggioli Editore, Rimini

2 - Union City, Georgia (2010), Union City Comprehensive Plan, Comprehensive Plan Update for the Union City, Georgia, 2010-2030, www.unioncityga.org, September 21st

3 - McAuliffe R., LEED AP (2010), Retail Design and Development Standards, Large Format Retail Vacancy Issues and Opportunity, City of Gresham, www.greshamoregon.gov, 3 giugno

 

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Cause

Molteplici sono le cause che conducono prima al declino e poi alla dismissione di uno shopping mall, generalmente si tratta proprio di una combinazione di esse, le quali agiscono in modo negativo contemporaneamente, o in un arco temporale più o meno lungo. Si delinea un quadro di riferimento globale che trova le sue ragioni nella società contemporanea, in cui i casi italiani presentano similitudini ai casi statunitensi.

 

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Conseguenze

Le conseguenze ai fenomeni di dismissione sono considerevoli se si considera l’impatto che un centro commerciale ha sia sul territorio che sulla società del contesto suburbano americano. Percepito come un vuoto urbano diventa discontinuità tra le connessioni infrastrutturali influenzando il degrado delle aree circostanti e perdendo quell’attrattività economica e sociale che un tempo lo caratterizzava.