Demalling


L’espressione demalling definisce l’insieme delle strategie progettuali e delle azioni pratiche sperimentate in risposta al declino delle strutture commerciali. Il termine non ha un significato univoco ma rappresenta in generale gli interventi finalizzati alla trasformazione di una struttura dedicata al commercio in “qualcos’altro”: nel corso degli ultimi vent’anni infatti, diversi attori hanno promosso questo tipo di interventi, che possono differire per l’obiettivo delle proposte, per le funzioni previste, per la formalità dell’intervento e per l’estensione della trasformazione. Grazie a tali azioni fisiche, i greyfield americani sono stati convertiti in nuovi luoghi urbani, come musei, università, biblioteche, luoghi di culto, poli sanitari, uffici, centri multifunzionali, sono stati sostituiti da nuove aree urbane o trasformati in nuovi spazi commerciali, talvolta integrati con funzioni alternative. Il termine demalling viene riferito sia alle trasformazioni che interessano i mall veri e propri, sia alle altre strutture di vendita che con il centro commerciale tradizionale condividono il ruolo urbano, la dimensione, il rapporto con il contesto, la struttura e la funzione, ovvero le grandi strutture di vendita (big box store e strip mall, i parchi commerciali (power center), gli outlet e i lifestyle center.

Il recupero di malls e big box stores dismessi rappresenta una difficile sfida di trasformazione urbana in quanto questa tipologia di edifici, che vanta una storia piuttosto breve, non aveva ancora manifestato la necessità di un sostanziale ripensamento. Inoltre, se la conversione di un greyfield appare perfettamente logica nella teoria, la realtà pratica è molto più complessa: la dimensione e la struttura degli edifici dismessi, la varietà dei soggetti interessati, gli investimenti onerosi necessari, le regole urbanistiche, le clausole contrattuali e il necessario consenso della comunità possono condizionare fortemente queste trasformazioni rendendole talvolta molto complesse o addirittura impraticabili. A partire dall’analisi dei singoli interventi già realizzati oltreoceano e dalle classificazioni emerse nella letteratura statunitense, si propone una suddivisione delle strategie progettuali messe in pratica fino ad oggi in quattro categorie generali di intervento: riuso, integrazione, redevelopment e sostituzione. Tali strategie si differenziano a seconda del tipo di interventi effettuati e del tipo di funzioni implicate nella trasformazione e rappresentano le più comuni tendenze sperimentate oltreoceano da attori pubblici e privati negli ultimi anni. Questo insieme di progetti fornisce una panoramica concreta su quale possa essere il futuro sia delle aree dismesse che dei nuovi luoghi del commercio.

Mentre oltreoceano si sperimentano, con i risultati qui riportati, le possibili strategie di risposta alla dismissione, in Italia e in Europa il modello commerciale considerato superato negli Stati Uniti, l'enclosed mall, da quasi un decennio continua ad essere riproposto con poche variazioni. I primi effetti della sovraofferta e del cambio dei gusti dei consumatori stanno iniziando a manifestarsi anche nel nostro paese, andando a confermare tendenze all’apparenza inevitabili nell’evoluzione del sistema commerciale. La situazione americana dovrebbe servire da esempio e suggerire ai soggetti interessati come gestire le prime conseguenze della crescita del settore commerciale moderno anche in Italia e, eventualmente, come guidare le tendenze evolutive dei formati commerciali verso soluzioni più sostenibili. L'obiettivo è tutt’altro che semplice, ma un primo passo sta proprio nel rendere consapevoli i diversi attori delle caratteristiche del fenomeno dismissione e delle numerose azioni che sono già state sperimentate in risposta o in prevenzione ad esso, in modo da conoscere e cercare di controllare le dinamiche di declino che si sono già generate altrove o, quantomeno, essere preparati ad affrontarle.

Gabriele Cavoto - Estratto da "Demalling - Una risposta alla dismissione commerciale", Maggioli Editore, 2014

 

Strategie di demalling


icon riuso

RIUSO

 

icon integrazione

INTEGRAZIONE

 

icon redevelopment

REDEVELOPMENT

 

icon sostituzione

SOSTITUZIONE

 

attori

Attori e ruolo

Attori pubblici e operatori privati contribuiscono diversamente alla definizione e determinazione della possibile strategia di demalling volta alla trasformazione di contesti di dismissione commerciale.         I loro  interessi, le  relazioni che  nascono tra le  diverse parti e il  ruolo più o meno  attivo nei processi  di trasformazione, possono  portare alla rigenerazione delle aree critiche o, in alternativa, a situazioni di ostacolo a tali trasformazioni.

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criticita

Criticità

Non tutti gli interventi di demalling promossi negli ultimi anni hanno avuto riscontri positivi a lungo termine, numerosi sono i casi in cui i progetti presentino in realtà forte criticità e dismissione dopo l’intervento. La mancanza di analisi delle condizioni di contesto, tra cui la valutazione della situazione economica locale, o la mancata proiezione di un immaginario futuro, anche solo a medio termine, ha trasformato mall dismessi in altre soluzioni fallimentari.

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Linee guida

La complessità del fenomeno della dismissione commerciale è così vasto e complesso che per ogni caso andrebbero valutati attentamente le condizioni di contesto economico, sociale, evolutivo, i rapporti con il territorio e la situazione politica locale e sovra locale. E’ importante sottolineare e far emergere alcuni principi che costituiscono un tentativo soddisfacente per iniziare a guidare i processi di demalling e scuotere sensibilità verso alcune tematiche.

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strategie

Strategie

A partire dall’analisi dei singoli interventi già realizzati oltreoceano  si propone una suddivisione delle strategie progettuali messe in pratica fino ad oggi in quattro categorie generali di intervento: riuso, integrazione, redevelopment e sostituzione. Tali strategie si differenziano a seconda del tipo di interventi effettuati e del tipo di funzioni implicate nella trasformazione e rappresentano le più comuni tendenze sperimentate oltreoceano.

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