Attori e ruolo


Attori pubblici e privati contribuiscono diversamente alla definizione e determinazione della strategia di demalling volta alla trasformazione di contesti di dismissione commerciale. I loro interessi, le relazioni che nascono tra le diverse parti e il ruolo più o meno attivo nei processi di trasformazione, possono portare alla rigenerazione delle aree critiche o, in alternativa, a situazioni di ostacolo a tali trasformazioni.

 

  • attore privato
  • attore pubblico
  • attori e situazioni di rigenerazione o ostacolo

 

attore privato

Nella maggioranza dei casi di demalling fino ad oggi realizzati, gli attori privati hanno investito un ruolo da protagonista nella definizione e determinazione della strategia adottata. Gli investimenti privati sono maggiormente orientati verso progetti a breve termine, spesso a basso rischio d’investimento, che assicurano un ritorno economico in pochi anni dalla messa in attività del progetto. Questo giustifica la maggior parte delle scelte di demalling osservabili sul territorio statunitense orientate verso strategie di riuso e redevelopment con nuove funzioni commerciali. In questi casi l’attore pubblico svolge un ruolo generalmente passivo, limitandosi all’approvazione del progetto di demolizione, nuova costruzione o cambio funzionale e l’aggiornamento dei relativi strumenti urbanistici.

attore pubblico

Contrariamente è nei casi di riuso con destinazione funzionale pubblica che l’attore pubblico investe un principale ruolo della determinazione del processo di demalling. Ne è sono un esempio il Bell Tower Mall (Greenville, SC) che nel 1980 diventa sede degli uffici amministrativi di Greenville,  ristrutturato a spese pubbliche, oppure alcuni big box store in Texas, trasformati recentemente in biblioteche pubbliche (McAllen Public Library, Denton Public Library).

Un ruolo da protagonista viene generalmente investito dall’attore pubblico nei progetti di mixed use, soprattutto in quelli volti alla creazione di un town center con i principi di New Urbanism. Questi prevedono trasformazioni molto complesse che coinvolgono una pluralità di attori e con un notevole impatto sul territorio e sull’economia locale. Sono investimenti spesso ad alto rischio, poiché presentano un modello innovativo e non comune nella realtà suburbana statunitense. Con ritorni economici solitamente a lungo termine per la costruzione in fasi, i fondi pubblici sono quelli che meglio si adattano, in qualità di “patience money”. All’interno di questi progetti l’attore pubblico diventa promotore della trasformazione, mediatore fra le parti coinvolte e talvolta proprietario. Tra i casi più ricordati per il coinvolgimento attivo della componente pubblica: Winter Park Mall (Winter Park, FL), Villa Italia (Lakewood, CO) e Mizner Park (Boca Raton, FL).

Il ruolo dell’attore pubblico diventa fondamentale nell’identificazione e definizione della visione futura dell’ambito di trasformazione, all’interno di un contesto più ampio di crescita della stessa città. Negli Stati Uniti pratica comune è l’elaborazione di tale visione in condivisione con i cittadini, attraverso la progettazione partecipata. Il Comprehensive Plan rappresenta lo strumento principale in cui la visione di crescita futura della città coinvolge spesso ambiti commerciali dismessi e problematici, tra cui i dead mall. Tali strumenti non sono condizionanti i progetti di trasformazione, ma essendo espressione della visione futura condivisa, sono capaci di attrarre investimenti e interesse da parte di imprenditori. Il Comprehensive Plan può costituire veicolo di promozione delle possibilità di crescita.

L’attore pubblico svolge un ruolo determinante anche nell’attivazione di incentivi e finanziamenti, o nella regolazione del sistema di tassazione nelle aree che coinvolgono le dismissioni. Questo genera situazioni economiche appetibili e favorevoli a nuovi investimenti per progetti di demalling. D’esempio è Forum 303 Mall (Arlington, TX) in cui l’amministrazione pubblica ha approvato incentivi per il valore di 3 milioni di dollari distribuiti in 10 anni, favorendo l’interesse del developer ad avviare un progetto di demalling.

attori e situazioni di rigenerazione o ostacolo

Le azioni e il coinvolgimento degli attori, nonché la loro relazione, possono così portare alla rigenerazione di situazioni critiche di dismissione commerciale o, in alternativa, a situazioni di ostacolo a tali trasformazioni. I loro interessi, le relazioni che nascono tra le diverse parti, sia tra pubblico e privato, che tra privati, si combinano a situazioni di contesto più o meno favorevoli alla trasformazione. Tali condizioni del contesto di riferimento, riconducibili alle cause di crisi del mall stesso, influenzano a loro volta le scelte degli attori, esse sono: la posizione del mall rispetto alle infrastrutture con i flussi principali, i livelli di saturazione del mercato locale, la presenza di altri competitori nelle vicinanze, le caratteristiche del mercato e la capacità di attrarre investimenti, nonché le caratteristiche demografiche.

Tra queste categorie non si possono escludere le calamità naturali, che in alcuni casi hanno devastato i mall e influito considerevolmente sulla strategia di demalling. E’ il caso di University Mall (Pensacola, FL) devastato nel 2004 dall’uragano Ivan e che ha visto sorgere al suo posto solamente nel 2013 nuove attività commerciali.

 

Vittoria Rossi

Estratto da American De(ad)malls. Demalling strategies for retrofitting dead malls with New Urbanism principles,  Vittoria Rossi, Tesi di Laurea Magistrale in Architettura, Politecnico di Milano, Facoltà Architettura e Società, Milano, a.a. 2013-2014

 

criticita

Criticità

Non tutti gli interventi di demalling promossi negli ultimi anni hanno avuto riscontri positivi a lungo termine, numerosi sono i casi in cui i progetti presentino in realtà forte criticità e dismissione dopo l’intervento. La mancanza di analisi delle condizioni di contesto, tra cui la valutazione della situazione economica locale, o la mancata proiezione di un immaginario futuro, anche solo a medio termine, ha trasformato mall dismessi in altre soluzioni fallimentari.

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Linee guida

La complessità del fenomeno della dismissione commerciale è così vasto e complesso che per ogni caso andrebbero valutati attentamente le condizioni di contesto economico, sociale, evolutivo, i rapporti con il territorio e la situazione politica locale e sovra locale. E’ importante sottolineare e far emergere alcuni principi che costituiscono un tentativo soddisfacente per iniziare a guidare i processi di demalling e scuotere sensibilità verso alcune tematiche.

strategie

Strategie

A partire dall’analisi dei singoli interventi già realizzati oltreoceano  si propone una suddivisione delle strategie progettuali messe in pratica fino ad oggi in quattro categorie generali di intervento: riuso, integrazione, redevelopment e sostituzione. Tali strategie si differenziano a seconda del tipo di interventi effettuati e del tipo di funzioni implicate nella trasformazione e rappresentano le più comuni tendenze sperimentate oltreoceano.