Criticità


Purtroppo non tutti gli interventi di demalling promossi in questi ultimi anni hanno avuto riscontri positivi a lungo termine, numerosi sono i casi in cui i progetti presentino in realtà forte criticità e dismissione dopo l’intervento. La mancanza di analisi delle relative condizioni di contesto, tra cui la valutazione della situazione economica locale, o la mancata proiezione di un immaginario futuro anche solo a medio termine, ha trasformato mall dismessi in altre soluzioni fallimentari.

 

  • mancanza di un sistema generale di coordinamento al demalling
  • soluzioni a breve termine
  • predilezione per azioni di demalling con funzione commerciale
  • tipologia commerciale in continua evoluzione
  • mancanza di un sistema generale di coordinamento al demalling

 

I casi fallimentari di trasformazione di dead mall fanno constatare come in generale l’approccio del demalling, valutato come risolutivo di un problema considerevole della dismissione commerciale sul territorio statunitense (e non), sia da riconsiderare attentamente. Forse l’insieme delle più svariate pratiche dovrebbe essere riorganizzato attraverso la promozione di un sistema di controllo e specifiche linee guida per aiutare gli operatori del settore a non incorrere in un progetto senza successo. Sembra infatti che manchi proprio un sistema di coordinamento delle diverse pratiche che sono invece ampiamente descritte da operatori e ricercatori nel settore, i quali non solo definiscono concetti chiave e teorici non facilmente applicabili nel contesto, ma ne danno anche la loro propria visione ed interpretazione. Una banca dati generale di tutti i casi potrebbe fare da guida alla ricerca di soluzioni di demalling ad hoc, aiutando a comprendere i fattori convolti che ne influenzano il successo o l’insuccesso delle azioni di demalling.  

 

soluzioni a breve termine

Numerosi sono i casi di dismissione che danno una soluzione del tutto parziale a breve termine del problema specifico. In questi casi l’operazione di rigenerazione non ha pensato alla funzione del nuovo progetto insediativo in un arco temporale di lungo termine, lasciando presagire una nuova crisi in pochi anni che si dovrà affrontare con un ripensamento della sua funzione sul territorio.

Con questo non si vuole dire che le azioni di demalling dovrebbero presentare una soluzione risolutiva al problema in un arco temporale infinito, ma almeno garantire un tempo di vita di medio lungo termine, attraverso un’ipotesi futura delle condizioni di contesto. Studiare il processo evolutivo dei mall americani in tutte le fasi: nascita, prima fase di crisi, rigenerazione, seconda fase di crisi, demalling, stato attuale, permette di costruire un quadro di tendenza delle fasi di trasformazione della tipologia commerciale dello shopping mall. Questa consapevolezza favorisce la creazione di scenari futuri dei mall e dei contesti che stanno ad oggi affrontando la fase di demalling o sono in via di dismissione; diventando strumento utile per la determinazione di specifiche linee guida per proposte di demalling.

Attraverso l’analisi dell’offerta commerciale e gli indici di saturazione del contesto di un mall in crisi, in relazione al bacino di utenza e al numero degli abitanti, è possibile calcolare il potenziale di criticità alla dismissione. Questo è un dato che, come dimostrato dalla ricerca sul territorio italiano condotta da Antoci Roberta e Carena Silvia per l’asse Milano-Malpensa (IT), contribuisce alla definizione dell’immaginario futuro dell’attività del centro commerciale 1.

 

predilezione per demalling con funzione commerciale

I mall, occupando estese superfici nel contesto americano, dovrebbero essere coinvolti in una serie complessa di azioni di pianificazione e strategie di demalling, anche in considerazione del potenziale di diventare polarità suburbane a lungo termine. Tuttavia, nella maggior parte dei casi di demalling, questa potenzialità viene trascurata con l’obiettivo, spesso fallimentare, di generare un immediato profitto ai proprietari privati. Questi ultimi, tra tutte le soluzioni di demalling, prediligono progetti ancora legati alla funzione commerciale, attività che sembra essere più idonea per incrementare la propria crescita economica. A questo proposito il Congress for The New Urbanism ha elaborato una tabella di valutazione dello scenario di riuso 2, per conoscere se un progetto di demalling sia fattibile e necessario al contesto commerciale e abbia i giusti ritorni economici per gli attori privati e/o pubblici coinvolti. Le voci di riferimento si riferiscono a situazioni di contesto fondamentali per la valutazione del progetto di demalling. E’ importante notare come la fattibilità di un progetto sia valutata sulla base delle condizioni di mercato esistenti, dello stato degli anchor stores, della localizzazione del mall con relativo sviluppo del contesto di appartenenza, della capacità e ruolo della municipalità, comunità e dell’imprenditore. Non meno importante risulta la valutazione della rapidità con cui il mall potrebbe essere capace di influenzare positivamente il contesto.

 

tipologia commerciale in continua evoluzione

Come in tutti i settori della società contemporanea la velocità considerevole, con cui nuove conoscenze facilitano nuovi modi di consumo e d’uso dello spazio, fa si che la tipologia commerciale sia sempre in evoluzione e trasformazione. L’architetto Daniel Herman la ricondurrebbe ad ”architettura di processo”3. La grande distribuzione commerciale è sempre in attesa di novità 4, che siano tipologiche o riferite ai modi di consumo. Questo fenomeno potrebbe essere la causa del fallimento di alcuni progetti recenti di demalling, così come lo è stata per il fallimento della tipologia dell’enclosed mall: in alcuni contesti può non essere sufficiente affrontare la dismissione trasformando un dead mall in un outlet center o lifestyle center, tipologie per altro già assodate e non più così innovative.

In alcuni casi, come per esempio nei contesti di stasi in cui il dead mall giace da anni senza un progetto di trasformazione, sembrerebbe che nessuna delle tipologie di conversione attuate fino ad ora sia adatta al contesto. In queste situazioni è difficile accordare gli attori sulla decisone da prendere e creare un immaginario futuro comune. Dopo la successione di enclosed mall, strip center, outlet center, lifestyle center, town center, etc, si è in attesa della “next big thing”, la prossima novità “big” e “replicable” 5.

Secondo un’altra prospettiva la “next big thing” di cui Daniel Herman è alla ricerca e a cui stiamo assistendo nei nostri giorni potrebbe essere proprio il demalling. Contemporaneamente, una visione critica potrebbe considerare il demalling come una riproduzione diffusa ed applicata a tutti i casi senza particolari attenzione e valutazione ai diversi contesti, come se questo processo sia semplicemente “alla moda”. Ma non è forse quello che è successo alla stessa tipologia insediativa dello shopping mall.

 

Vittoria Rossi

Estratto da American De(ad)malls. Demalling strategies for retrofitting dead malls with New Urbanism principles,  Vittoria Rossi, Tesi di Laurea Magistrale in Architettura, Politecnico di Milano, Facoltà Architettura e Società, Milano, a.a. 2013-2014


 1 - Antoci R., Carena S. (2011-2012), Demalling: un tema emergente nelle politiche di governo del territorio. Principi insediativi, integrazioni normative e proposte progettuali per l’asse Milano Malpensa, Tesi di Laurea Magistrale in Pianificazione Urbana e Politiche Territoriali, Politecnico di Milano, Scuola di Architettura e Società, Milano

2 - Congress for the New Urbanism, PrincewaterhouseCoopers (2001), Greyfield into Goldfields, Greyfield mall characteristics,

revitalization success stories, Global Strategic Real Estate Group, CNU, www.cnu.org, Giugno

3 - Traduzione della definizione da Lagayette P. (2008), Leisure and Liberty in North America, Presses Paris Sorbonne, pag 100

4 - Si veda Herman D., The next Big Thing, in Chung C. J., Inaba J., Koolhaas R., Leong S. T. (2001), The Harvard Design School Guide to Shopping, Tashen Koln, Harvard Design School Project on the City 2

5 - Si veda Herman D., The next Big Thing, in Chung C. J., Inaba J., Koolhaas R., Leong S. T. (2001), The Harvard Design School Guide to Shopping, Tashen Koln, Harvard Design School Project on the City 2

 

attori

Attori e ruolo

Attori pubblici e privati contribuiscono diversamente alla definizione e determinazione della possibile strategia di demalling volta alla trasformazione di contesti di dismissione commerciale.   I loro  interessi, le  relazioni che  nascono tra le  diverse parti e il  ruolo più o meno  attivo nei processi  di trasformazione, possono  portare alla rigenerazione delle aree critiche o, in alternativa, a situazioni di ostacolo a tali trasformazioni.

linee-guide

Linee guida

La complessità del fenomeno della dismissione commerciale è così vasto e complesso che per ogni caso andrebbero valutati attentamente le condizioni di contesto economico, sociale, evolutivo, i rapporti con il territorio e la situazione politica locale e sovra locale. E’ importante sottolineare e far emergere alcuni principi che costituiscono un tentativo soddisfacente per iniziare a guidare i processi di demalling e scuotere sensibilità verso alcune tematiche.

strategie

Strategie

A partire dall’analisi dei singoli interventi già realizzati oltreoceano  si propone una suddivisione delle strategie progettuali messe in pratica fino ad oggi in quattro categorie generali di intervento: riuso, integrazione, redevelopment e sostituzione. Tali strategie si differenziano a seconda del tipo di interventi effettuati e del tipo di funzioni implicate nella trasformazione e rappresentano le più comuni tendenze sperimentate oltreoceano.