Linee guida


La complessità del fenomeno della dismissione commerciale è così vasto e complesso che per ogni caso andrebbero valutati attentamente le condizioni di contesto economico, sociale, evolutivo, i rapporti con il territorio e la situazione politica locale e sovra locale. E’ importante sottolineare e far emergere alcuni principi che costituiscono un tentativo soddisfacente per iniziare a guidare i processi di demalling e scuotere sensibilità verso alcune tematiche.

 

  • principi di New Urbanism
  • elementi di New Urbanism e pratiche di demalling
  • coinvolgimento dell’attore pubblico
  • riuso temporaneo
  • relazione tra interno ed esterno
  • relazione con le preesistenze

 

principi di New Urbanism

Lo studio del fenomeno della dismissione commerciale degli shopping mall americani si riferisce positivamente all’immaginario di trasformazione del New Urbanism, considerandolo il dibattito contemporaneo più acceso e dinamico che costituisce il contesto di riferimento.  Il movimento lavora con principi e relazioni spaziali-tipologiche adattabili ai diversi contesti che trovano le basi nella città tradizionale europea, con quartieri a media-alta densità con mix di usi, pedonalizzazione e trasporto pubblico. Su di esso sono riposte grandi aspettative per risolvere problemi attuali nel modello tradizionale di pianificazione suburbana degli Stati Uniti.

Talen Emily ricorda: il New Urbanism, immaginando principi urbani in contesti suburbani, non riconosce la necessità di trasformare tutte le realtà suburbane, al contrario chiede di cercare “pockets” (tasche) non urbani per una potenziale urbanità 1. La stessa autrice riconosce le potenzialità del New Urbanism nel suo essere un approccio multidimensionale che lavora a diverse scale e con diverse discipline, fondandosi sulle quattro principali culture di pianificazione americana 2. Con la multidimensionalità si richiama, ancora una volta, la necessità di analizzare i contesti a cui poter adattare la visione del movimento ricercando le condizioni ideali perché i suoi principi possano essere simbolo di una trasformazione positiva.

Si cerca tuttavia di mantenere un atteggiamento critico nei confronti del modello contemplato dal CNU del mixed use neighborhood town center, in quanto, se pur esso raccolga tutti i principi con soluzioni nella maggior parte dei casi positive, non può essere un modello applicato ad ogni caso. Le condizioni di contesto risultano spesso sfavorevoli a tale modello che predilige un’urbanità ad alta densità con mix funzionale orizzontale e verticale: edificazione a bassa densità, bassa densità demografica, aree povere e mancanza di attrattività di investimenti.

Una domanda sorge spontanea, cosa succede ai casi che non possono fin da subito seguire l’idea di mixed use neighborhood? Il CNU non ne da risposta, poiché sembra solo uno il modello esistente in rispetto ai suoi principi. Eppure, a livello funzionale, le altre strategie di demalling sono da reputarsi adatte a molti contesti. Se un modello mixed use non funziona in un determinato contesto, questo non significa che un’altra tipologia commerciale, o reinvestire nell’offerta del mall, non possano essere riconosciute come soluzioni strategiche al caso.

 

elementi di New Urbanism e pratiche di demalling

Integrando alcuni dei principi di New Urbanism nelle strategie di demalling identificate, si possono collocare tali azioni in una visione futura che non sia solo la risposta al problema di dismissione, ma sappia mettere in gioco una visione di trasformazione e crescita futura del contesto. Integrare elementi di New Urbanism in modelli strategici di demalling, generalmente riconosciuti come esemplificativi di una suburbanità problematica, significa predisporre il contesto ad accogliere eventualmente il nuovo modello urbano nella suburbanità. Per certi versi significa avviare gradualmente il processo di trasformazione preparando il contesto ad accogliere il cambiamento “over time”.  La trasformazione in fasi tiene in considerazione la potenzialità dei primi insediamenti di incentivare ed incoraggiare successivi sviluppi nell’area, contemporaneamente rafforzando e potenziando quelli esistenti, quasi fosse una reazione a catena.

 

coinvolgimento attore pubblico

Gli attori privati sono solitamente i più importanti finanziatori nei progetti di demalling, nella maggior parte dei casi studio sono gli unici. L’osservazione di casi reali ha dimostrato come i finanziamenti privati siano maggiormente indirizzati a soluzioni considerate “sicure”, con profitto certo e in brevi tempi. Tali soluzioni sono solitamente di tipo funzionale, nell’organizzazione spaziale e nella tipologia edilizia, mirando alla massima efficienza con costi ridotti. I principi di New Urbanism, soprattutto nell’attenzione alla pedonabilità e alla scala umana, non sono generalmente una priorità; così come non lo sono le relazioni con il territorio. Ecco allora che l’attore pubblico diventa fondamentale garante di tali principi, spesso già raccolti nella visione all’interno degli strumenti urbanistici.

L’intervento dell’attore pubblico è importante fin dalle prime fasi del progetto di trasformazione, come dimostrato nei casi riusciti di demalling in mixed use neighborhood town center. Il ruolo non solo nell’identificazione delle priorità ed obiettivi, ma anche degli adeguati strumenti urbanistici, richiesta di incentivi, finanziamenti ed agevolazioni, definizione di un agenzia di gestione. In questo modo il suo ruolo è non solo di promotore, ma di coordinatore, assicurando un colloquio con i suoi rappresentanti, gli attori privati ed i cittadini stessi. In Winter Park Mall (Winter Park, FL) per esempio, i rappresentanti comunali hanno identificato il team di lavoro di professionisti che avrebbe dovuto lavorare con il developer. In Mizner Park (Boca Raton, FL) la cittadinanza ha istituito Boca Raton Community Redevelopment Agency (CRA), un’agenzia che si è occupata dell’acquisto del mall dismesso e la successiva cessione ad imprenditori identificati per avviare il progetto di trasformazione 3.

 

riuso temporaneo

Si è osservato spesso che quando si presenta la crisi dell’attività commerciale del mall, prima di prendere decisioni risolutive con soluzioni di demalling, trascorre un lungo arco temporale, talvolta anni. Spesso si incorre in situazioni di degrado intorno all’area in crisi o dismessa con conseguenti danni all’economia locale, sfavorita dal degrado dell’immagine stessa dell’area nei confronti di cittadini ed investitori. Tale fenomeno può essere ovviato attraverso un riuso temporaneo della struttura in attesa di decisioni permanenti di demalling. Molti possono essere gli usi temporanei, che coinvolgono interamente o parzialmente l’edificio. Il riuso temporaneo dovrebbe essere favorito dall’istituzione di un’organizzazione specifica, con il ruolo di intermediario tra proprietario ed usufruttuario. In questo processo l’amministrazione pubblica ha il ruolo di approvazione e controllo delle procedure e delle destinazioni d’uso. Un esempio di tale organizzazione è “No Longer Empty” 4, la quale a New York opera dal 2009 organizzando eventi d’arte temporanei in spazi commerciali sfitti o dismessi con fronte strada.

 

relazione tra interno ed esterno

La scala architettonica dovrebbe lavorare sulla definizione di una nuova tipologia edilizia, ponendo attenzione al rapporto con lo spazio pubblico, spesso di scarsa qualità. Diventa pertanto fondamentale il carattere architettonico delle facciate, considerate elemento determinante la relazione tra le funzioni interne degli edifici ed esterne. Questo rapporto è infatti assente nelle tipologie edilizie suburbane, le quali, fortemente inclusive e non permeabili, non creano rapporto con l’esterno, come fossero, appunto box-contenitori.

Il manuale europeo Planning Urban Design and Management for Crime Prevention 5 considera le facciate degli edifici una componente essenziale per la sicurezza e la qualità dello spazio pubblico. Il modello proposto è caratterizzato da facciate con vetrate trasparenti per edifici commerciali ed uffici, mentre per gli edifici residenziali è richiesto il posizionamento strategico delle finestre in modo da assicurare i tanto importanti “eyes on the street” di Jane Jacobs6.

Le possibili soluzioni da adottare sono numerose, dalle tecniche di facelifting della facciata, a tecniche di addition di nuovi spazi in corrispondenza della facciata dell’edificio stesso. Trasformazioni nell’organizzazione spaziale interna possono favorire il collegamento interno-esterno. Un caso d’esempio che ha adottato questa strategia è il mall Phipps Plaza in Atlanta, GA, una trasformazione facciale ha generato una nuova relazione urbana del mall, attraverso vetrine e spazi ristoro all’aperto.

 

relazione con le preesistenze

Molti ambiti di trasformazione di mall dismessi ospitano altre attività minori in edifici monofunzionali (spesso small box con fast-food, benzinai o banche) a servizio della circolazione sulle strade principali. Queste funzioni sono orientate a un’utenza che predilige l’uso dell’automobile privata, pertanto la tipologia architettonica è volta a favorirne l’accessibilità con ampio spazio per i parcheggi. Si considera tale servizio importante per i flussi automobilistici nel caso in cui il mall dismesso sorga in prossimità di strade principali, tuttavia il progetto di demalling può elaborare proposte per integrare le attività nella trasformazione dell’intera area. Con tale proposito il principio di trasformazione viene espresso nel rapporto interno-esterno, estendendo l’attività allo spazio pubblico esterno rendendolo attrattivo ed accessibile anche per potenziali pedoni. In alternativa l’area del parcheggio può essere ridimensionata con il supplemento di altre attività che si relazionano con quella principale e lo spazio pubblico all’aperto.

 

Vittoria Rossi

Estratto da American De(ad)malls. Demalling strategies for retrofitting dead malls with New Urbanism principles,  Vittoria Rossi, Tesi di Laurea Magistrale in Architettura, Politecnico di Milano, Facoltà Architettura e Società, Milano, a.a. 2013-2014


 1 - Talen E. (2005), New Urbanism and American Planning: The conflict of cultures, Routledge Taylor & Francis Group, New York

2 - Le quattro culture di pianificazione americana che Talen Emily riconosce sono: incrementalism, urban plan e planned communities

3 - Sobel L.S., Greenberg E., Bodzin S. (2002), Greyfields into Goldfields, Dead Malls Become Living Neighborhoods, Congress for the New Urbanism, Pittsburgh

4 - www.nolongerempty.com

5 - AGIS-Action SAFEPOLIS 2006-2007, with DIAP Politecnico di Milano, IAU Ile-de-France, Regione Emilia Romagna, (2006-2007), Planning Urban Design and Management for Crime Prevention, Handbook, European Commission Directorate-General Justice, Freedom and Security

6 - Jacobs J. (1961), The Death and Life Of Great American Cities, Vintage Books, New York

 

 

 

attori

Attori e ruolo

Attori pubblici e privati contribuiscono diversamente alla definizione e determinazione della possibile strategia di demalling volta alla trasformazione di contesti di dismissione commerciale.   I loro  interessi, le  relazioni che  nascono tra le  diverse parti e il  ruolo più o meno  attivo nei processi  di trasformazione, possono  portare alla rigenerazione delle aree critiche o, in alternativa, a situazioni di ostacolo a tali trasformazioni.

criticita

Criticità

Non tutti gli interventi di demalling promossi negli ultimi anni hanno avuto riscontri positivi a lungo termine, numerosi sono i casi in cui i progetti presentino in realtà forte criticità e dismissione dopo l’intervento. La mancanza di analisi delle condizioni di contesto, tra cui la valutazione della situazione economica locale, o la mancata proiezione di un immaginario futuro, anche solo a medio termine, ha trasformato mall dismessi in altre soluzioni fallimentari.

strategie

Strategie

A partire dall’analisi dei singoli interventi già realizzati oltreoceano  si propone una suddivisione delle strategie progettuali messe in pratica fino ad oggi in quattro categorie generali di intervento: riuso, integrazione, redevelopment e sostituzione. Tali strategie si differenziano a seconda del tipo di interventi effettuati e del tipo di funzioni implicate nella trasformazione e rappresentano le più comuni tendenze sperimentate oltreoceano.