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Indroduzione


La dismissione commerciale è un fenomeno piuttosto recente, che ha colpito in maniera massiccia tutto il Nord America. Qui, le comunità e le amministrazioni locali assistono, dagli anni Novanta in poi, alle continue dinamiche di crisi e fallimento che interessano i principali “luoghi del consumo” moderni, i centri commerciali e le grandi strutture di vendita. Tali realtà soffrono della forte competizione spaziale esistente nel settore della grande distribuzione in molte aree urbane e, a partire dall’ultimo decennio, affrontano la crescente concorrenza con i formati e le opportunità di vendita più recenti. Infatti, sebbene si registrino motivazioni precise in ogni caso specifico, le principali cause della dismissione vanno ricercate nella crescita incontrollata di questi edifici sul territorio americano, che ha generato in molte aree urbane una situazione di saturazione del mercato, e nella continua evoluzione del sistema commerciale. Le realtà più deboli, più vecchie e meno attrattive sui consumatori, subiscono infatti un lento processo di declino che comporta, in molti casi, la dismissione delle strutture fisiche e lascia inutilizzati centinaia di edifici.

L’aumento esponenziale dei casi di dismissione ha posto attori pubblici e privati di fronte ad una sfida di trasformazione urbana senza precedenti. Le grandi strutture commerciali, infatti, per via della loro breve storia, non avevano ancora dovuto subire cambi di funzione o modifiche architettoniche rilevanti e le dinamiche di crisi hanno fatto emergere per la prima volta la questione della flessibilità di tali edifici. Inoltre, l’abbandono di strutture dalle dimensioni così estese comporta importanti problematiche che gravano sulle comunità e sulle amministrazioni locali e richiede, pertanto, decisioni programmatiche e interventi progettuali tutt’altro che semplici.

Il demalling rappresenta la risposta al declino delle strutture commerciali e si articola in una serie di azioni politiche, architettoniche e urbanistiche finalizzate a reinserire gli edifici, o le aree in cui questi sono situati, all’interno dei flussi urbani. Negli Stati Uniti, sono già stati realizzati con successo svariati interventi di natura e scala diversa: malls e big box stores, vittime della dismissione, sono stati in alcuni casi trasformati in nuovi oggetti urbani con funzioni alternative a quella commerciale e, in altri, completamente o parzialmente sostituiti da nuovi edifici o da interi quartieri urbani.

Il territorio europeo e, più specificamente, quello italiano non possono certo dirsi immuni dai problemi e dalle dinamiche emerse oltreoceano e i primi casi di dismissione e di crisi che stanno interessando alcune aree territoriali del nostro paese ne sono la prova. Tuttavia, il ritardo accumulato nel processo di evoluzione del sistema commerciale europeo e italiano rispetto agli Stati Uniti potrebbe permettere agli attori pubblici quantomeno di limitare la portata del fenomeno sul nostro territorio. Gli interventi di demalling già sperimentati oltreoceano rappresentano, infatti, una solida base da cui partire per definire alcune proposte concettuali per la trasformazione degli edifici commerciali dismessi anche in altri contesti territoriali. Queste strategie possono essere declinate su edifici commerciali diversi per localizzazione e tipologia e possono influenzare anche l’evoluzione e la progettazione delle nuove strutture di vendita, evitando per certi versi il ripetersi degli errori del passato.

Il presente testo si compone di due parti che approfondiscono il tema della dismissione commerciale nelle aree geografiche di riferimento, statunitense prima e italiana poi, nel tentativo di evidenziare, anche attraverso la descrizione di alcuni casi studio, le caratteristiche del fenomeno e gli interventi di demalling proposti per fronteggiarlo. La prima parte si occupa di illustrare le caratteristiche del sistema commerciale americano, analizzando brevemente l’evoluzione dei principali formati di vendita. In seguito, viene affrontato il tema della dismissione attraverso un confronto con le più recenti ricerche sull’argomento, approfondendo alcuni esempi importanti di fallimento e chiusura di grandi strutture di vendita. Qui vengono messe in evidenza le cause di questa crisi, per poi segnalare gli effetti del fenomeno sul contesto sociale, urbano ed economico. Il secondo capitolo descrive i numerosi interventi di demalling sperimentati fino ad oggi sia da operatori pubblici che da soggetti privati in tutto il Nord America, classificandoli in quattro categorie in relazione all’approccio progettuale utilizzato (riuso, integrazione, redevelopment e sostituzione). La seconda parte del testo si riferisce al contesto italiano: nel terzo capitolo, attraverso l’analisi del sistema commerciale moderno, ci si interroga sul rischio di dismissione nel nostro territorio, mettendo in luce le analogie e le differenze con la situazione americana e descrivendo i primi casi di crisi e declino delle strutture commerciali italiane; nel quarto capitolo viene approfondito il caso studio dell’area metropolitana torinese che si configura come un frammento rappresentativo del sistema commerciale italiano e, nel capitolo successivo, sono analizzate le più comuni tipologie dei luoghi del consumo presenti in questo territorio. Il capitolo conclusivo infine, fornisce un approccio più concettuale al tema del demalling e propone una raccolta schematica dei possibili approcci progettuali all’edificio dismesso, che affianca agli interventi realizzati negli Stati Uniti nuove proposte teoriche.

Introduction


The demise of retail buildings is a rather recent phenomenon, very common in the United States. Since two decades, local communities and public administrations struggle against the decline of large-scale retail sites, affecting almost recent buildings, at worst realized fifty years ago. Hundreds of strip malls, shopping malls and big box stores are falling into decay and their failure influences, to some degrees, the contemporary and future evolution of retail buildings. The demise of commercial properties seems to be an endemic trait of this kind of buildings and, even though every single case is characterized by specific features, the main causes for this phenomenon can be identified in the extreme proliferation of stores in urban areas, which ultimately fosters market saturation.

Public and private players are facing a completely new challenge of urban transformation, due to the short history of retail sites: the decline of large-scale retail complexes has highlighted for the first time the issue of flexibility of buildings that have not experienced relevant functional or architectural changes yet. Such large scale abandoned areas produce wide problems for communities and local administrations and require decisive solutions. Indeed, the demalling represents a viable response to this decline and it involves different strategies in terms of city policy, urban planning and architecture design, with the aim to breathe new life into obsolete areas. In the United States, many demalling projects have already been successfully realized, differing in scales and strategies: shopping malls and big box stores that have fallen victims to demise have been either revitalized with new functions or replaced by new complexes or city areas.

Europe, and in particular Italy, are not immune to overgrowth dynamics that have been observed in the United States, and the first cases of decline and crisis have already appeared in several Italian areas. However, the delay accrued by Italian retail system compared with US’ one should allow public actors to manage the phenomenon in advance. American demalling projects represent a relevant basis for the development of new ideas of urban transformation that can also be applied in other countries.

This research consists of two parts. The first part focuses on the phenomenon of the decline of malls and big box stores and on the demalling response, highlighting the main features of these trends in the Unites States and analyzing the transformation projects, through the examination of some emblematic case studies. The second part investigates the phenomenon in the Italian context, analysing some examples of deadmalls. The metropolitan area of Turin is chosen as a case study to focus on the current situation and imagining a future development scenario. This book provides a typological classification for retail sites, in order to show their prevalent features in this Italian landscape; the last part provides a resume of demalling concepts for architectural projects, which integrates U.S.’ solutions with new ones. Demalling strategies, which have been summarized here, can be adapted to a variety of commercial properties, different in location and typology, and may ultimately influence the evolution and design of new retail buildings, so as to avoid the repetition of past mistakes.