Prefazione

di Corinna Morandi


 

Mi occupo da tempo dei temi legati alle conseguenze spaziali delle trasformazioni del sistema di offerta commerciale, ma questo testo di Gabriele Cavoto irrompe nello scenario noto con questioni, definizioni, narrazioni del tutto nuove, a partire dalla parola che troviamo nel titolo del libro: demalling. A ben guardare, tuttavia, non si tratta che della partecipazione del settore del consumo e della distribuzione alla serie di fenomeni - e delle relative narrazioni - che ci stanno accompagnando da quando il tema della crisi economica e sociale è diventato pervasivo, nella nostra esperienza diretta e nel nostro lavoro di analisti e progettisti del territorio: fenomeni come le città che perdono popolazione e attività, l’obsolescenza funzionale e sociale di interi quartieri, il ritorno al centro come luogo attrattivo non solo per il terziario di alta gamma, le politiche per il contenimento del consumo di suolo e quindi l’enfasi per le strategie e le azioni di recupero urbano e territoriale e di riciclo dei manufatti esistenti. Molte riflessioni sulle dinamiche del commercio e sulle loro conseguenze spaziali vanno collocate dentro questo scenario contemporaneo, in cui alle questioni tradizionali del governo delle nuove localizzazioni e delle innovazioni dei formati del commercio di prossimità e della media e grande distribuzione si aggiunge con una certa urgenza la necessità di capire come affrontare i nuovi fenomeni della dismissione e dell’abbandono delle superfici commerciali – soprattutto periurbane ed extraurbane - che dopo la crescita impetuosa degli ultimi decenni cominciano a manifestarsi in modo esteso e vistoso. Le cause di questo fenomeno sono molte, in parte specifiche in relazione al mutare delle situazioni contestuali. In generale si può comunque riconoscere un insieme di fattori ricorrenti, riconducibili alla scarsa qualità di molte operazioni in cui la componente di speculazione finanziaria e territoriale ha fatto premio sulle incongruenze localizzative o di programmazione commerciale. D’altra parte, spesso, le amministrazioni locali hanno incoraggiato l’insediamento di piastre commerciali, cogliendo in questo modo l’opportunità di incrementare le proprie entrate fiscali e sottovalutando i possibili effetti legati alla saturazione del mercato e alla scarsa innovazione di formato. Ora l’aspetto di tale dinamica di dismissione che più ci interessa come studiosi di fatti territoriali è il suo effetto in termini di deposito fisico: volumi costruiti, contenitori per la cui realizzazione e accessibilità molto suolo è stato trasformato, quasi sempre atopici ed estranei al contesto in cui sono collocati, compatti ed autoreferenziali e quindi difficili da trattare per operazioni di riconversione funzionale e di recupero morfologico.

Su questi temi il libro di Gabriele Cavoto apre alcune prospettive interessanti, partendo dallo studio di una casistica molto ampia di episodi di trasformazione di superfici commerciali negli Stati Uniti, dove il fenomeno si è manifestato da tempo, e proponendo alcuni schemi operativi per intervenire nel nostro Paese, nel momento in cui cominciamo a registrare con sempre maggiore frequenza la presenza di edifici commerciali dismessi. La ricerca sui casi dà dei risultati in parte sorprendenti rispetto a quanto ho appena affermato sulla difficoltà di trasformazione delle piastre commerciali, rivelando una molteplicità di nuove aggregazioni funzionali possibili che, forse anche grazie alla maggiore flessibilità delle normative urbanistiche negli Stati Uniti, hanno consentito di riutilizzare i malls spesso disarticolandoli e rendendoli permeabili a nuovi flussi e usi. Il formato del lavoro, esito di una accurata ricerca e ricco di rimandi bibliografici anche internazionali, è molto interessante e accattivante: a cavallo tra la riflessione sui casi studio e l’indagine empirica molto approfondita sull’area metropolitana torinese, da un lato, e la restituzione in forma di suggerimenti metaprogettuali disegnati di alcune categorie di intervento adattabili alle diverse condizioni di contesto, dall’altro. Gabriele Cavoto ha cercato di individuare le componenti strutturali della formazione di una piastra commerciale, indagando anche il rapporto tra edificio, spazi esterni e contesto, costruendo degli schemi tipologici di base che possono dare luogo a diverse casistiche di intervento.  L’esito è un testo che si presta a molte possibilità di lettura, tra la curiosità per l’indagine sulle dinamiche commerciali recenti e il suo utilizzo come “manuale” di metaprogettazione.

Foreword of the book Demalling – A response to the demise of retail buildings

by Corinna Morandi


 

Since long time I have been dealing with issues related to the spatial consequences of transformations in the retail sector, but this text, written by Gabriele Cavoto, brings new topics, definitions and narratives to the scenario we already know, starting from the word included in the title of the book: demalling. On closer inspection, however, it concerns the participation of the consumption and distribution sector to the several phenomena that we are observing in our direct experience and in our work as analysts and designers since the issue of economic and social crisis has become pervasive: phenomena like the population and business decrease suffered by the cities, the functional and social obsolescence of entire neighborhoods, the return to the city center as an attractive place not only for high-end retail sector, the policies for the containment of land consumption and, thus, the emphasis upon the strategies and actions of urban and territorial recover and recycling of the existing buildings. Many considerations about the dynamics of retail and their spatial consequences must be contextualized into this contemporary scenario: next to the typical issues of the development and location of different retail formats (urban stores and large scale retail sites) we need to understand how to deal with the new extensive  phenomenon of demise that retail sites are experiencing - especially in peri-urban and suburban areas - after the huge development of the past decades. There are many causes to this phenomenon, partly related to the changes in the contextual conditions. In general, it is possible to identify several factors related to the poor quality of many projects in which the financial and territorial speculation has prevailed on the inconsistency of localization and commercial programming. On the other hand, local governments have often encouraged the establishment of large scale retail sites, capturing in this way the opportunity to increase their tax revenues but underestimating the future consequences of market saturation and of the poor innovation in the format. Now, the most interesting aspect for us, as scholars of territorial facts, is the effect of the demise phenomenon in terms of physical presence of abandoned buildings: these volumes, whose realization and accessibility have required a consistent land consumption, are in most cases self-referential, with no relevance to the context in which they are placed and, therefore, difficult to handle within projects of functional reconversion and morphological recovery.

On these issues, the book comes up with interesting perspectives, starting from the analysis of a wide variety of episodes of retail sites transformation in the United States, where the demise phenomenon has emerged since two decades, and proposing strategies of intervention for the Italian context, where several abandoned retail structures can already be noticed. Despite the apparent difficulty of dealing with large scale retail sites, the research on U.S.’ case studies shows surprising transformation results, revealing a wide variety of new functional aggregations. These actions, maybe thanks to the U.S.’ more flexible zoning regulations compared with the Italian ones, allowed the reuse of several malls, making them permeable to new flows and adaptable for new functions. The format of this work, supported by an accurate research and international bibliographic references, is very interesting: it provides on the one hand reflections on the case studies and an empirical research on the metropolitan area of Turin and, on the other hand, useful suggestions for different categories of intervention on abandoned retail sites, expressed with graphic concept and adaptable to various conditions. Gabriele Cavoto accurately tried to identify the structural elements of a retail complex, investigating the relationship between the building, the outdoor spaces and the context, and realizing a set of typological schemes that may give rise to a variety of cases of intervention. The result is a text that lends itself to several interpretations, between the curiosity for the investigation on recent retail dynamics and its use as a “manual” of meta-design.